Bei Mieterhöhung keine Angabe der Fördermittel notwendig

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 Abs. 1 BGB wird durch das Vorliegen eines gültigen Wohnberechtigungsscheins nicht gesperrt.

"Diese Beurteilung des Berufungsgerichts hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Das Mieterhöhungsverlangen entspricht den formellen Anforderungen des § 558 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, bei den der Klägerin gewährten Mitteln handele es sich nicht nur um für Instandsetzungsarbeiten, sondern (auch) um in dem Mieterhöhungsverlangen anzugebende Drittmittel für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 558 Abs. 5 in Verbindung mit § 559a Abs. 1 BGB, trifft nicht zu.

1. Das Berufungsgericht hat zwar im Ausgangspunkt zutreffend den in dem Förderungsvertrag angegebenen Förderungszweck als entscheidendes Kriterium dafür angesehen, ob die Zuschüsse für Instandsetzungs- oder für Modernisierungsmaßnahmen gewährt wurden. Rechtsirrig meint das Berufungsgericht jedoch, § 1 des Förderungsvertrages entnehmen zu können, dass die Zuschüsse (auch) der Finanzierung von Modernisierungsmaßnahmen dienen sollten, hingegen die Regelung in § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages, wonach die Fördermittel ausschließlich zur Deckung unrentierlicher Kosten für Instandsetzungsarbeiten bestimmt seien, allein den Zweck verfolge, den Vermieter von der Anrechnung der Drittmittel bei Mieterhöhungen freizustellen (vgl. für einen gleich gelagerten Fall Senatsurteil vom 19. Januar 2011 ‑ VIII ZR 87/10, zur Veröffentlichung bestimmt, zu einer wortgleichen Vertragsbestimmung).

Das Berufungsgericht verkennt bei seiner Betrachtung, dass § 1 des Förderungsvertrages keine Aussage über den Förderungszweck trifft, sondern in § 1 Abs. 2 diesbezüglich auf § 4 des Förderungsvertrages verweist. In § 4 Abs. 7 des Förderungsvertrages ist der für die Beurteilung maßgebende Förderungszweck indes abschließend und unmissverständlich beschrieben. Danach "sind die Baukostenzuschüsse als Beitrag zur Deckung der unrentierlichen Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen" und der Aufwendungszuschuss "als Beitrag zur Deckung von Bewirtschaftungsdefiziten aus den laufenden Aufwendungen für Instandsetzungsmaßnahmen bestimmt". Damit betrafen die Zuschüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen; hierfür gewährte Drittmittel führen jedoch nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete (vgl. Senatsurteil vom 19. Januar 2011, aaO).

2. Soweit zu Gunsten der Beklagten für die Wohnung ein gültiger Wohnberechtigungsschein vorliegt, lässt dies den Anspruch der Klägerin auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete gemäß § 558 Abs. 1 BGB nicht entfallen. Die öffentliche Förderung durch die Vergabe eines Wohnberechtigungsscheins nach § 5 Wohnungsbindungsgesetz an den Mieter hat nicht zur Folge, dass die Zustimmung zu einer höheren Miete bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß § 558 BGB verweigert werden könnte (AG Pankow-Weißensee, GE 2009, 1629 f.). Die Miete ist nur solange entsprechend der Vereinbarung der Parteien in § 4 der Anlage 2 zum Mietvertrag reduziert zu zahlen, wie die Beklagte der Klägerin fristgerecht einen gültigen Wohnberechtigungsschein nachweisen kann."